아파트 분양제도의 종류

류정

국토부 하자심사·분쟁조정위원회 부장

우리나라는 1958년 서울시 성북구에 종암 아파트를 시작으로 공동주택을 짓기 시작한 이래, 2015년 말 기준으로 전체 주택 1천636만7천호 중 공동주택이 74%인 1천218만9천호를 차지한다.

이 중 사업주체(건설사)가 하자보수책임을 지는 하자담보책임기간 내에 있는 공동주택은 353만호이고, 하자담보책임기간은 경과했으나 민사상 소멸시효 기간이 경과되지 아니한 공동주택까지 합하면 무려 798만호에 이른다. 1958년 이후 공급된 전체 주택의 과반수가 하자보수가 진행되고 있거나 하자로 인한 소멸시효기간이 진행 중에 있다.

이러한 공동주택의 하자담보책임에 관해 분양시점이 사용검사일 또는 사용승인일(준공) 전·후 언제냐에 따라 분양계약의 법률적 성질과 사업주체의 하자담보 책임이 달라진다. 이를 준공 전에 분양하면 선분양(사전분양)이라 하고, 준공 이후에 분양하면 후분양(사후분양)이라 한다. 그러나 우리나라는 선분양 제도를 채택하고 있어 공동주택관리제도는 물론, 하자담보책임제도 전반에 미치는 영향이 지대하다.

신축주택은 최초로 분양하는 시점이 준공 전ㆍ후 언제냐에 따라 사업주체의 하자담보책임을 주문주택의 성격인 분양계약으로 볼 것인가, 아니면 판매주택의 성격인 매매계약으로 볼 수 있는가 그 법적성격이 달라질 수 있다.

단순히 선분양과 후분양을 기준으로 구분하면 준공 전에 분양하는 주문주택과 준공 후에 분양하는 판매주택 2가지로 유형이 있다. 그러나 주문주택 중에서 준공 전에 분양되지 않은 주택과 판매주택 중에서 준공 후 바로 분양되지 않거나 완성된 건물을 일정기간 임대한 후 분양을 목적으로 건설한 공동주택은 재고주택이나 중고주택으로 세분할 수 있다.

첫째, 주문주택이란 선분양·후시공(先分讓·後施工)한 공동주택을 말한다. 건축공사를 착공 즈음부터 완공되기 전에 일반 소비자들에게 견본주택(model house) 및 카탈로그(catalog) 등을 보여주고 미리 분양한 후에 건물을 완성하는 분양방식이다. 선분양제도는 주문제작(order production) 방식의 관점에서 보면, 분양계약을 먼저하고 그 후에 시공하여 인도하는 절차가 주문제작 방식과 유사하기 때문에 주문주택이라 한다.

둘째, 판매주택이란 선시공·후분양(先施工·後分讓)하는 것을 말한다. 건축물을 먼저 시공해 완공한 건물을 일반 소비자들에게 분양하는 전통적인 분양방식이다. TV·냉장고 및 휴대전화처럼 완제품을 판매하는 것이다. 골조공사 공정이 3분의 2 이상 진행된 뒤, 마감공사 등이 미완성인 상태에서 소비자가 건물을 직접 확인하고 분양을 받는 변형된 후분양제도와는 구별해야 한다.

셋째, 재고주택이란, 준공 후 미분양 상태의 공실(空室)로 남아 있는 것을 말한다. 이는 당초 주문주택의 방식으로 분양하기로 계획됐으나 계획과 달리 준공 전에 분양이 이뤄지지 않고 준공 후에도 분양이 안 된 공동주택을 말한다.

다른 하나는 판매주택의 방식으로 건설했으나 분양이 안 된 공동주택을 말한다. TV·냉장고 등의 공산품에 비유하면, 아직 상점에 내놓지 않았거나 팔다가 남아서 창고에 남아 있게 된 물품처럼 판매되지 않은 주택을 말한다. 일반적으로 이를 '미분양 주택'이라 부른다.

넷째, 중고주택이란 주문주택과 판매주택으로 건설한 공동주택을 준공 이후 소유권 보전등기 상태(미분양 상태)에서 전세권자 및 임차인 등이 상당기간 사용하여 노후화된 것을 말한다. 임대주택과 미분양 공동주택을 전세(임차)한 경우다.