공동주택 선분양 제도 문제 많다

류정

국토부 하자심사·분쟁조정위원회 부장

공동주택을 분양하는 유형에서 하자담보 책임을 보면, 주문주택은 준공 전에 미리 분양해 준공일 그 즈음에 인도(입주)하게 되므로 전체 세대를 일률적으로 하자담보 책임기간을 기산할 수 있다.

반면에 판매주택ㆍ재고주택ㆍ중고주택은 준공 이후에 시간 간격을 두고 분양하게 되므로 인도(입주)일이 가가호호 마다 달라서 하자담보책임을 일률적으로 기산하기 어려운 장·단점이 존재한다.

현재 선분양제도의 결과물인 주문주택 제도는 '주택법' 및 '주택공급에 관한 규칙'에 따라 정부에서 허용한 제도다. 우리나라에서 전형적인 주문주택 공급방식이 정착된 동기는 주택건설업체와 입주자 및 정부의 이해관계가 부합됐기 때문이다. 선분양제도는 1975년 12월 31일 '주택건설촉진법'으로 도입해 법제화된 '공동주택 분양가격 승인 규제'를 계기로 법적·제도적 의미를 갖기 시작했다.

완전한 선분양제도는 전 세계적으로 유래를 찾기가 어려웠지만. 당시 정부는 공동주택 분양가격 규제로 인해 주택을 공급하는 건설회사의 채산성 악화를 우려한 나머지 사업주체에게 제도권 금융을 거치지 않고, 장래의 입주자로부터 직접 무이자로 주택건설자금을 조달할 수 있는 길을 열어주었던 것이다.

선분양·후시공 방식은 건설회사는 비교적 적은 금전으로 주택개발을 진행할 수 있는 장점이 있고, 입주예정자들은 입주할 때까지 금융부담을 건설기간 동안(통상 2～3년)으로 나눌 수 있는 장점이 있다. 입주예정자에겐 규제된 분양가격과 실거래가격 사이의 시세차익과 분양권 전매로 인한 이익도 발생했다. 이런 점에서 일반 국민 대다수는 분양대금을 청약금ㆍ계약금ㆍ중도금 형태로 80%를 선납하고, 잔금 20%는 입주할 때 납부하는 선분양 제도를 비판 없이 수용하고 있는 실정이다.

그러나 선분양제도의 분양계약은 여러 가지 문제점을 내포하고 있다. TV 및 냉장고 등 가전제품은 한대를 구입해도 물건을 육안으로 보고 만져도 보고 구입하는데 비하면, 수억 원 내지는 수십억 원의 초고가 상품인 공동주택을 구입할 때에는 견본주택과 카탈로그, 그리고 광고에 의존한다. 일부에서는 지하철역이나 역세권 등의 각종 개발호재만 보고 계약을 체결하는 경우도 있다. 다행스러운 것은 계약체결 당시 공동주택의 전유부분은 견본주택을 통해 완공된 후의 건물의 평면과 마감자재 등을 예상할 수 있다. 그러나 범위가 매우 넓은 공용부분과 부대시설 및 복리시설은 조감도 및 모형도의 이미지 그 이상을 알기 어렵다. 어떻게 건축되는지, 어떤 시설물이 지어지는지, 그 조차도 제대로 인지하기 어렵다.

이처럼 주문주택 공급의 특징은 사업주체가 정보를 독점하면서 입주자에게는 주택단지의 위치·세대수·평형·평면도·층수 및 전유부분의 마감자재와 분양가격만 알려주는 등 사업주체 중심으로 분양계약을 체결하고 있다.

주문주택의 문제점은 첫째, 사업주체가 도산할 경우 그 리스크는 입주자에게 전가된다. 둘째, '민법' 제668조를 의거 입주자가 계약의 목적달성 불능을 이유로도 분양계약을 해제할 수 없다. 셋째, 하자를 이유로 잔금을 납부하지 않고 미입주할 경우 하자로 인한 대금감액은커녕 연체료까지 부담해야 한다. 넷째, 견본주택 및 설계도면이나 분양 안내문과 다르게 지어지거나 중간에 설계변경이 이뤄져 소비자가 피해를 입는 경우가 발생한다. 다섯째, 미분양된 회사보유분 재고주택을 사업주체가 경영사정을 이유로 할인분양 할 경우 준공 전에 제값을 주고 미리 분양받은 자는 비싼 값에 공동주택을 구입하는 형평성 문제가 발생하기도 한다.