후분양제도 도입 적극 검토해야

류정

국토부 하자심사·분쟁조정위원회 부장

선분양제도는 입주자에게 하자로 인한 위험부담을 전가시키는 등 지나칠 정도로 사업주체를 보호하는 측면이 강하다. 정부는 이 같은 문제를 해결하고자 하자로 인한 위험부담을 하자보수보증금 제도를 도입했다. 그러나 하자보수 보증기관은 준공 전에 발생한 미시공 및 변경시공 하자는 하자보수 보증계약을 체결(사용검사일 기준)하기 전에 발생한 하자라는 이유로 보증금의 지급을 거부하는 사례가 많다.

따라서 공동주택의 하자로 인한 분쟁을 최소화하기 위해서는 선분양제도로 해결할 수 없는 사항은 그 대안으로 후분양제도를 검토할 필요가 있다.

후분양제도는 공동주택이 준공된 이후에 분양계약을 체결하는 것을 말한다. 그러므로 미분양된 주문주택을 준공 이후에 판매주택으로 분양받는 경우와 같이 완성된 건축물을 분양하는 경우를 후분양이라 한다.

따라서 준공 이후에 분양하는 공동주택은 사업주체와 입주자간에 분양계약 당시의 준공된 공동주택을 기준으로 하자보수를 청구하거나 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있는 반면, 준공 전의 견본주택이나 분양 카탈로그와 다르다고 하여 하자보수를 청구할 수 없는 특징이 있다.

후분양제도의 특징을 살리면, 완성된 공동주택(판매주택)에 대해 매매를 목적으로 계약을 체결하기 때문에 중대한 하자가 있는 경우에는 계약해제가 가능해야 한다.

계약 당시에 알 수 있는 명확한 하자에 대하여는 대금감액도 가능해야 한다. 그리고 계약 당시에 알 수 없는 잠재적 하자(숨은 하자)에 대하여는 하자담보책임기간 동안 하자보수 또는 하자에 갈음하는 손해배상이 가능해야 한다.

그러나 '민법' 제668조를 준용하고 있는 '집합건물법' 제9조에서는 분양에 따른 계약해제를 금지하고 있어 개선이 요구된다.

대법원의 입장을 보면 "후분양의 방식으로 분양된 경우 또는 당초 선분양의 방식으로 분양하기로 계획됐으나 계획과 달리 준공 전에 분양이 이뤄지지 않아 준공 후에 분양이 된 아파트 등의 경우에는 입주자는 실제로 완공된 아파트 등의 외형·재질 등에 관한 시공 상태를 직접 확인하고 분양계약 체결 여부를 결정할 수 있어 완공된 아파트 등 그 자체가 분양계약의 목적물로 된다고 봄이 상당하다"고 판결한 바 있다.

후분양의 경우 특정물(거래할 때 당사자가 물건의 개성에 착안해 지정한 목적물) 매매로 보아 '이행기의 현재의 상태대로 공동주택을 인도하면 족하다'는 점이 고려된 것으로 이해된다.

우리나라는 OECD 국가 중에서 공동주택의 비율이 전체 주택의 74%로 가장 높다. 이에 비례해 공동주택의 하자발생 빈도도 높은 편이다.

오늘날 공동주택은 공급자 중심에서 공산품처럼 하나의 상품으로 거래되고 있다. 국민들은 안전하고 기능이 우수한 하자 없는 상품, 즉 하자 없는 공동주택을 원한다.

'주택법'에서 규율한 선분양제도는 개발도상국 시절에 만성적인 주택부족의 문제를 대량공급으로 해결하기 위해 도입된 제도다.

그러나 전국의 주택보급률이 120%를 달성한 이제는 선분양제도의 문제점은 개선할 필요가 있다. 이를 위해 사업주체의 건설자금조달 문제와 분양가 상승의 우려불식이라는 두 마리 토끼를 잡아야 하는 부담이 따르지만 이미 선진국에서 채택하고 있는 후분양제도의 도입을 단계적으로 검토할 시기다.

주택공급정책은 공급자 중심에서 소비자 중심으로 전환해야 하기 때문이다.

앞으로 소비자의 눈높이에 맞춰 선분양하는 공동주택과 후분양하는 공동주택이 쌍두마차가 되어 주택품질을 제고하는 등 하자 없는 공동주택을 분양받는 시대가 열리기를 기대한다.