아파트 위탁관리 이대로 좋은가

류정

국토교통부 하자분쟁조정위 박사

매년 아파트 관리비로 지출하는 돈이 전국적으로 약 12조원에 이른다. 이런 관리비를 징수하고 운영하는 곳이 아파트 관리사무소다. 관리사무소를 어떻게 하면 보다 효율적으로 운영할 수 있을까. 관리사무소 운영방법은 2가지가 있다. 어떤 관리방법을 선택하느냐에 따라 아파트의 주거환경이 달라진다.

하나는 아파트를 입주자대표회의가 직접 운영하는 자치관리 방법이다. 또 다른 하나는 지방자치단체에 등록된 주택관리업자에게 맡기는 위탁관리 방법이다.

자치관리는 입주자대표회의가 사업주가 되어 관리사무소장을 자치관리기구의 대표자로 선임하고 관리직원을 고용하여 관리사무소를 직접 운영하는 방식이다.

반면에 위탁관리는 입주자대표회의가 아파트 위탁관리를 업(業)으로 하는 주택관리업자에게 관리사무소의 운영권을 일정기간(통상 3년마다 재계약) 맡기는 도급방식이다. 이 방법은 주택관리업자가 관리사무소장과 관리직원을 아파트 관리사무소에 투입하고 운영하는 방식이다.

그러나 위탁관리 실태가 이론과 달리 운영되는 것이 문제다. 위·수탁 계약을 체결한 주택관리업자는 관리사무소장과 관리직원을 아파트 관리사무소에 투입한다. 그런데 이상한 것은 입주자대표회의 회장이 자치관리처럼 사업자등록증에 해당하는 고유번호증을 세무서로부터 발급받고 관리비를 최종 결재하여 지출한다. 관리사무소장과 관리직원에 대한 노무 지휘·감독은 물론, 임금도 지급한다.

주택관리업자는 근로계약을 체결한 관리사무소 직원에 대하여 인사권을 행사할 뿐이다. 그 외의 사실상 "일을 시키고 노무를 제공받고 임금을 지급"하는 행위는 입주자대표회의(주로 회장이 함)에서 한다. 입주자대표회의가 「근로기준법」에 따른 사업주의 권한을 상당부분 행사하고 있다. 이런 행태가 무늬만 위탁관리를 조성하고 있다.

무늬만 위탁관리는 입주자대표회의가 자치관리처럼 관리권한을 행사하고, 사고가 발생하면 주택관리업자가 책임을 지는 구조다. 변명하는 시각에서 보면 비전문가인 입주자대표회의가 관리사무소를 직접 운영할 수 있도록 전문적으로 도와준다고 한다. 또 다른 시각에서 보면 입주자대표회의 관리책임에 대한 해결사 내지는 보증 성격이 짙다고 한다.

정부는 이런 문제를 해결하고자, "입주자대표회의는 주택관리업자가 공동주택을 관리하는 경우에는 주택관리업자의 직원인사·노무관리 등의 업무수행에 부당하게 간섭해서는 아니 된다"는 특별한 규정을 1999년 10월 30일 공동주택관리령(현 공동주택관리법 시행령 제14조제5항)으로 도입하였다.

그러나 16년이 지난 오늘날에도 대다수의 공동주택에서 무늬만 위탁관리를 하고 있다. 기업의 직원인사·노무관리 등을 간섭하는 것은 불법이지만, 입주자대표회의와 주택관리업자가 타협한 산물이다.

작금의 주택관리업자 민낯은 근로자를 고용한 후 그 고용관계를 유지하면서 근로자 파견계약의 내용에 따라 사용사업주의 지휘·명령을 받아 사용사업주를 위한 근로에 종사하게 하는 「파견근로자보호 등에 관한 법률」에 따른 '파견사업주'처럼 보인다. 왜일까.

이처럼 무늬만 위탁관리는 오랫동안 아파트 관리현장에 쌓여 온 폐단이다. 아파트 위·수탁관리계약은 「민법」상 전형적인 도급계약에 속하는데 현실은 딴 판이다.

입주자가 위탁관리로 선택하였다면, 어떤 이유든 불문하고 관리사무소 직원의 급여는 위탁관리회사의 취업규칙과 단체협약에 따라 주택관리업자가 지급해야 한다. 입주자대표회의는 자치관리 할 때만 관리직원의 급여를 지급하면 된다.

관리비 비리는 책임관계가 모호할 때 더 기승을 부린다. 주택관리업자의 전문성을 좀먹고 입주자대표회의의 불신을 조장하는 무늬만 위탁관리, 이제 주택관리시장에서 사라지길 기대한다.