내 부동산을 타인 명의로

백민석

세명대 부동산학과 교수

최근 사회지도층 인사들의 차명(借名)부동산이 심각한 문제로 지적되고 있다. 특히 상류층 및 고위 공직자들이 재산은닉과 탈세의 방편으로 차명부동산을 활용한 사례가 언론을 통해 실시간으로 공개되고 있다. 차명부동산이란 실질적으로 본인 소유인 부동산을 타인의 명의를 빌려 타인소유로 등기해 놓은 부동산을 의미한다. 현행법상 차명부동산은 부동산실권리자의 등기에 관한 법률(이하 부동산실명법)을 위반하는 범법행위이다. 이런 이유로 인해 부동산 투기행위 및 탈세목적의 명의신탁에 대해 처벌을 강화하는 법안이 추진되고 있다. 개정안에 따르면 명의신탁 위반의 경우 부과되는 과징금을 현행 부동산 가액의 30%에서 50%로 늘리고, 과징금 부과 이후 실명으로 등기하지 않으면 이행강제금을 부동산 가액의 20~30%로 올린다는 내용을 담고 있다. 또 개정안에는 명의신탁을 하거나 교사하면 7년 이하의 징역 또는 3억원 이하의 벌금을, 방조한 경우 3년 이하의 징역 또는 5000만원 이하의 벌금을 부과하는 내용도 담겨 있다. 반면, 이와 같은 상황을 악용하는 경우도 적지 않다. 부동산에 공동으로 투자하고 투자가 종결된 시점이 되었을 때 투자자가 투자수익을 환수하는 과정에서 예상치 못한 어려움을 겪는 경우가 많이 발생하고 있다. 공동투자자 가운데 한 사람의 명의로 부동산을 취득한 경우 명의자가 마치 자기 것인 양 주장하며 투자수익을 분배하지 않는 경우도 많이 있을 뿐더러 투자수익 분배에 대한 상당한 대가를 요구하는 경우도 있기 때문이다. 차명임을 입증할 자료가 명확하지 않은 경우가 많고, 법적절차를 통해 투자금을 돌려받게 되더라도 부동산실명법 위반의 범법행위가 드러나게 되어 고통을 당하게 되는 사례도 적지 않다. 차명부동산 투자는 그간 투자의 편의를 위해 통상적으로 이루어졌지만, 시간이 지나면서 사실상 투자자들에게 상당한 어려움을 주는 경우가 빈번해지고 있는 것이다. 부동산의 차명거래는 엄연히 불법이어서 사실이 드러나면 여러 가지 상황이 어려워지기에 부동산 차명투자는 절대적으로 하지 않는 것이 가장 현명한 방법이라 판단된다.

차명부동산과 관련하여 함께 알아 두어야 할 사항은 부동산 명의신탁이다. 부동산 명의신탁은 신탁자가 소유권을 보전하여 이를 관리, 수익하면서 공부상의 소유명의만을 수탁자로 하여 두는 것을 말한다. 명의신탁의 유형에는 이전형 명의신탁, 중간생략형 등기명의신탁, 계약 명의신탁 등이 있다. 법률적으로 명의신탁의 효력은 무효로서 인정되지 않는다. 명의신탁약정에 따라 이행된 등기에 의한 부동산의 물권변동 또한 무효가 된다. 한편 명의신탁자는 명의수탁자에게 소유권의 반환을 청구할 수 있다. 다만 명의신탁 약정이 반사회질서의 법률행위인 경우에는 명의신탁약정이 불법원인급여로 간주되어 명의신탁자는 반환을 청구할 수 없다. 이처럼 명의신탁과 관련해서는 신탁자와 수탁자간의 불법적인 약정으로 인한 다양한 폐해가 발생될 수 있는 문제점이 내포되어 있는 것이다.

반면, 다음과 같은 경우는 명의신탁 등기를 특례로 허용하고 있다. 먼저 종중이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중외의 자의 명의로 등기한 경우, 다음으로 법률상 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우, 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전 받거나 가등기하는 경우, 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유 하기로 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 경우, 신탁법 또는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 신탁재산인 사실을 등기하는 경우가 이에 해당된다. 사람이 살다보면 명의신탁 등기를 해야 되는 경우도 발생할 수 있다. 다만 불법적인 행위를 목적으로 내 부동산을 타인의 명의로, 또는 타인의 부동산을 본인 명의로 하는 행위는 절대로 있어서는 안 될 일로 명심해야 할 것이다.