전월세 대책 꼭 필요한 것인가

백민석

세명대 부동산학과 교수

정부는 지난달 말에 전월세 안정화 방안을 시장에 내 놓았다. 원론적으로 시장은 '보이지 않는 손'에 의해서 균형을 이루고 있다. 시장균형의 원천은 수요와 공급의 적절한 결합이다. 반면 시장이 균형을 잃게 되면, 시장이 실패한 것으로 보고 정부가 개입하게 된다. 정부 개입의 방식은 다양하다. 정부의 시장개입에 반대하는 시장주의자들은 어설픈 시장개입으로 인한 정부의 실패를 우려한다. 정부까지도 실패하게 되면 시장이 본래의 기능을 회복하기 어려워지기 때문이다.

부동산 전세제도는 부동산을 구입하려는 사람이 임차인에게 돈을 빌려서(전세보증금) 주택을 구입하는 것과 다르지 않다. 이 과정에서 소유자는 주택 구입자금에서 전세보증금을 제한 만큼의 금액을 해당 주택에 투자하는 것과 같다. 과거 부동산 시장이 상승하던 시기에는 다수의 사람들이 이런 방식으로 부동산을 취득하였다. 반면 현재의 시장구조는 이러한 방식을 적용하기 어려운 것이 현실이다. 향후 부동산 가격전망이 불투명하기 때문에 본인의 자금을 투자하여 타인의 주거를 위해 주택을 임대해 줄 의사를 가진 사람이 급감하였기 때문이다. 이런 이유로 현재의 부동산 시장에는 전세물량이 과거와 비교해서 절대적으로 부족하게 되었고, 급기야 전월세 시장의 수요와 공급의 균형이 깨진 것으로 공감되고 있는 실정이다.

일반적으로 정부가 시장에 개입하는 방식은 수요자 또는 공급자로 시장에 직접 개입하거나 규제 또는 부양정책을 통해 간접적으로 개입한다. 최근 발표된 전월세 안정화 방안의 주요 내용은 다음과 같다. 먼저 시장에 간접 개입하는 방안으로 매매활성화로 주택시장이 정상화 될 수 있도록 다주택자 등 양도세 중과를 폐지하고, 분양가상한제를 신축적으로 운영하고, 수직증축 리모델링을 허용하고, 취득세율을 구간별로 인하하기로 했다. 둘째 저리의 장기모기지 공급을 확대하기로 했다. 현행 주택금융공사의 장기·고정금리 분할상환 방식의 주택 모기지 공급을 확대하기로 하고, 장기 주택모기지에 대한 소득공제 요건을 상향하기로 했다. 이어서 서민·중산층의 월세부담을 완화하기 위해 소득공제액을 상향하는 등 다양한 정책을 내 놓았다. 더불어 이사철이 되면 임차인들이 애로사항으로 생각하는 많은 사항들에 대한 해결책을 제시하고 있다.

다음은 정부가 전월세시장에 공급자로서 직접 개입하는 방안으로 전월세 수급불균형 완화를 위한 임대주택 공급을 다양한 방식으로 확대하기로 했다. 더불어 민간임대사업 또한 다양한 방식으로 장려하기로 했다. 정부는 이러한 대책들로 인해서 전월세시장이 안정화되기를 기대하고 있으며 앞으로 정부는 금년 후반기 주택정책의 주안점을 서민과 중산층의 전월세 시장 안정에 두고, 지역별 시장 모니터링을 지속적으로 강화해 나가는 한편, 주택시장 수급환경 변화, 도심내 임대수요 증가 등 시장의 구조적 변화에 따른 정책적 대응을 강화해 나갈 계획을 밝히고 있다.

필자는 이러한 정부의 노력에도 불구하고 전월세 시장이 조속한 시일 내에 안정화 될 것으로 생각하지 않는다. 또한 정부가 시장에 다양한 방식으로 개입하는 행위가 시장에 긍정적인 영향을 주지 못할 수도 있겠다는 생각을 한다. 무엇보다 정부가 실패할 수도 있겠다는 노파심 때문이기도 하지만, 궁극적으로는 시장의 균형을 유지하는 '보이지 않는 손'이 정부의 개입보다는 시장에 훨씬 더 좋은 결과를 나타냈던 많은 과거의 경험 때문이다. 보통의 부모가 청소년 자녀와 스마트 폰 사용문제로 크게 다툼을 벌인 경험이 있다면, 이 문제는 부모가 자녀를 혼내고 윽박질러서 해결될 수 있는 문제가 아님을 느꼈을 것으로 생각된다. 자녀 스스로가 스마트 폰의 적절한 사용에 대한 인식전환이 생겨야만 비로소 해결의 실마리가 생기게 되는 것이다. 전월세 대책을 내놓은 정책당국에 당부하고 싶다. 제발 시장을 좀 내버려 두라고.