아파트 하자보수 고충 해결책

류정

국토교통부 분쟁조정위원회 부장

신규 아파트에 설레는 맘으로 입주하면 반갑지 않은 하자가 눈에 띈다. 하자가 없는 집도 있지만 대체적으로 사소한 하자부터 물이 줄줄 새는 중대한 하자까지 다양하다. 어떤 집 주인은 하자보수 때문에 이삿짐은 컨테이너 박스에 보관하고 외부 숙박시설에서 지내는 경우도 있다. 이쯤 되면 누구라도 영화 속의 헐크로 변하기 일쑤다. 하자가 분쟁으로 비화되는 모습이다.

그래도 분양아파트는 준공 후부터 하자담보책임기간 동안 사업주체(건설회사)가 하자보수를 해주도록 「공동주택관리법」과 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에서 규정하고 있어서 대체적으로 하자보수를 잘 해주는 편이다. 그러면 임대아파트도 하자보수를 잘 해줄까· 그렇지 않다. 임대아파트는 임대차계약만 존재하고 하자담보책임이 없다. 가끔 언론에서 임대주택의 심각한 하자문제를 기사화해도 해결되지 않는 이유 중의 하나다. 임차인은 집 주인이 아니라서 하자보수청구권이 없기 때문이다.

공정거래위원회 표준약관 제1002호(1995.12.5. 개정)의 「임대주택 표준임대차계약서」에 의하면, 임대사업자가 하자보수를 해주지 않으면 임차인은 임대차계약을 해지할 수 있도록 규정하고 있을 뿐이다. 그것도 시장·군수 또는 구청장이 임대주택에 거주하기 곤란할 정도의 중대한 하자가 있다고 인정하거나, 임대사업자가 시장․군수 또는 구청장이 지정한 기간 내에 하자보수명령을 이행하지 아니한 경우 2가지로 한정하고 있다.

현실적으로 임대사업자가 하자보수를 안 해준다는 이유로 임차인이 임대차계약을 해지할 수 있을까· 임대사업자와 임차인의 관계는 갑과 을의 관계다. 임대인의 갑질에 대항할 수 있는 임차인이 몇 명이나 될까? 서민들의 고통을 가중시키는 임대주택의 하자보수 문제! 언제까지 지켜볼 것인가· 더 늦기 전에 이제는 해결해야 한다.

마침 새누리당 이우현 국회의원이 임대주택의 임차인에게도 하자보수청구권을 부여한 내용을 골자로 한 「공동주택관리법」 일부개정안을 2016년 12월 19일 대표발의 했다. 개정안에 따르면, 하자담보책임은 임차인이 입주한 날로부터 기산하여 최장 10년간으로 하되, 분양을 목적으로 공급하는 임대주택에 대해서도 분양전환 이전까지는 사업주체에 하자보수(손해배상 제외)를 청구할 수 있도록 하고, 분양전환 이후부터는 하자보수뿐만 아니라 하자로 인한 손해배상까지 모두 청구할 수 있도록 했다. 임차인을 하자로부터 보호할 수 있는 법적근거를 마련하는 법률안이라 필자는 이를 적극 환영한다.

그런데 이 법률안 부칙의 일부 미흡한 점, 즉 이 법률안으로 구제받을 수 있는 임차인은 이 법률안이 시행된 날 이후에 사용검사를 받은 임대주택의 임차인이라는 점이다. 그러면 이미 사용검사를 받고 10년이 지나지 않은 기존 임대주택은 적용대상에 포함할 수 없을까. 혹여 위헌소지가 있을 까· 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH) 등의 지방공사와 민간 임대사업자에게 경영상 부담이 가중될까·

필자의 견해는 하자보수가 잘되면 임대주택의 주거환경이 개선되는 것은 물론이고, 수명 또한 연장되어 임대사업자와 임차인 모두에게 유익하다. 그리고 임대주택의 건설재원은 국가 및 지방자치단체의 세출예산과 주택도시기금 등으로 충당하고 있기에 국가 자산가치 증식과 보전을 위해서도 더더욱 적극적인 하자보수가 필요하다고 본다.

기왕에 서민을 구제하기 위해 만드는 법률이라면 다음에 고치지 말고, 이 번 기회에 10년이 지나지 않은 임대주택까지 포함하여 2월 임시국회에서 법률안이 통과되기를 기대해 본다.