부동산 칼럼 - 중대형 아파트 가격변동 위험 커

김성일

주성대학 부동산경제학과 교수

베이비붐세대(1955년~1963년)의 은퇴가 시작되면서 지방부터 주택수요가 감소해 수도권으로 확산될 것으로 전망이 된다.

주택의 주 수요층인 34세~54세의 인구감소가 지방은 2009년부터 시작되었고, 수도권은 2018년부터 나타날 것으로 예상이 되지만, 수도권은 당분간 35세~54세의 인구증가로 급격한 수요위축현상은 나타나지 않을 것으로 예상이 된다.

미국과 일본에서도 베이비붐 세대 은퇴와 함께 부동산 수요 감소, 토지가격 하락이 나타났다는 점에 주목해야 한다. 현재 국내 베이비부머 가계는 중대형 아파트를 보유한 사례가 많아 이 아파트의 가격 변동 위험이 커지고 있다라는 점이다.

라이프 사이클에 따른 주택보유전략은

° 20대 신규취업자는 직장에서 가까운 소형주택 임차, 생애최초구입자는 직장에서 가까운 소형주택매입

° 30대는 직장과 자녀교육을 감안해 중소형아파트 청약 또는 매입

° 40, 50대는 중대형 아파트로 갈아타거나 청약

°60대는 노후생활편의를 고려해 기존주택을 처분하고 중소형 주택을 임차해 생활하는 것이 바람직할 것이다.

하지만, 소비자의 기대감 증가와 전세금상승, 시장수요회복, 공급부족으로 인해 2012년 이후에는 수도권 내 매매가 상승기조로 전환할 가능성이 있지만 민간주택 공급시장 위축가능성이 잠재되어 있다.

청주지역의 경우에는 기존 중소형 아파트는 가격이 상승하고 전세물량이 부족하지만, 신규아파트는 수요에 비해 공급과다로 인하여 당분간은 고전이 예상됩니다.

투자전략으로는

첫째, 기존 주택을 무조건 싸게 사라

둘째, 세금·이자 비용 등을 줄여 총 수익률을 높여라

셋째, 리스트 관리가 수월해야 한다.

넷째, 중장기 보유자산 투자는 랜드마크로 가라

다섯째, 임대수익이 기대되는 소형주택 투자에 관심을 가져라