부동산 칼럼 - 앞으로의 투자전략

김성일 교수

주성대학 부동산경제학과

2006년 1월 1일부터 실거래가제도가 시행됨에 따라 거래가 투명화되기 시작했다.

그 이전에는 공시지가로 양도소득세를 계산했기 때문에 실거래가 보다는 공시지가의 변동만 없다면 양도소득세를 내지 않았던 것이다.

전 세계적으로 투기가 성행하는 시대는 국민소득이 1만5천불에서 2만불 사이 즉 중진국에서 일어나고 있다.

우리나라는 현재 국민소득이 2만불이 약간 넘어서고 있어 선진국으로의 진입을 눈앞에 두고 있기 때문에 모든 거래가 투명화되어 가고 있다. 묻지마 투자는 안된다는 것이다.

청주의 경우도 세종시와 오송역이 들어선다고 하니까 인구증가와 수요를 예측하여 공급을 늘려야 하는데 아파트를 짓기만 하면 엄청난 부를 챙긴 건설사들이 앞다투어 분양시장을 노크하는 바람에 현재의 미분양 아파트가 문제가 되어 분양가 이하인 마이너스프리미엄이라는 초유의 사태를 맞고 있는 것이다.

인터넷의 발달로 인하여 정보가 공유되어 국민의 눈높이는 세계적인 수준에 와 있기 때문이다.

정부의 대출규제인 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV)로 인하여 대출에 제한을 받고 있지만 대출은 자기 총 자산의 30%를 넘어서지 말아야 한다.

앞으로의 투자는 호재가 있는 지역이나 미래가치가 있는 지역을 선점하여 기다려야 한다.

과거에는 2~3년에 한 번씩 순환매가 가능하였지만, 실거래가제도의 시행으로 인하여 아파트의 경우는 3년, 토지의 경우에는 3년대토, 8년자경을 하여야 양도소득세를 비과세 ,감면을 받을 수 있기 때문에 자금의 회전율이 그 만큼 어렵다.

부동산의 가치는 부동산의 자연적·물리적 특성에서 비롯되기 때문에 투자시에는 과학적인 분석기법을 동원하여, 투자의 달인이 되어야 성공 할 수 있을 것이다.