인구와 부동산의 상관관계

김성일

주성대 부동산학과 교수

인구수는 부동산 시장에 엄청난 영향을 미친다. 인구가 증가하면 수요가 많아져 가격이 오르게 마련이다. 대도시 아파트값이 비싼 것이나 새로운 인구유발시설이 들어서는 지역의 땅값이 급등하는 이유도 여기에 있다.

반대로 인구가 감소하면 부동산 시장은 큰 타격을 받는다. 집을 살 사람은 적고 오히려 팔려는 쪽이 많아지면 가격은 당연히 떨어진다.

여과이론은 주택의 질적 변화와 가구의 이동과의 관계를 설명해주는 중요한 주택시장경제이론이다.

소득이 높은 계층의 가구가 신규주택으로 이동함으로써 발생하는 공가를 소득이 낮은 계층의 가구가 저렴한 비용으로 구매하여 이동하는 현상도 그 일례에 속한다.

신규주택구입으로 기존주택에 비해 양질의 주택으로 이동하는 현상을 상향식 순환과정이라고 하며, 주택의 질이 나빠지거나 전반적인 소득수준하락으로 인하여 하향 조정되는 것을 하향적 순환과정이라고 한다.

여과이론은 모두가 더 좋은 집에서 살고 싶어 한다는 기본가정에서 출발한다. 일반적으로 재산이 늘면 한 단계 업그레이드된 넓은 집으로 이사 가기를 원한다.

한국은 지금 심각한 사회문제로 떠오르고 있는 저출산 신드롬의 한가운데 서있다. 한국의 합계출산율은 1970년 4.53명에서 2009년 1.15명으로 떨어졌다. 출산율은 세계 꼴지이고 인구감소 속도는 세계에서 가장 빠르다. 인구가 현 수준을 유지하는 대체 출산율 기준은 2.1명이다.

인구학회에 따르면 합계출산율이 1.2명으로 지속될 때 한국인구는 2015년을 정점으로 매년 인구가 줄어들어 초고령사회가 도래할 것이라고 예측하고 있다. 또한 현재의 저출산 상황이 약 20년 뒤부터 사회전반에 막대한 영향을 미칠 것이라고 전망하고 있다.

따라서 인구와 부동산의 상관관계는 뗄레야 뗄 수 없는 밀접한 관계를 가지고 있다.