경매 투자시 유의사항

김성일

주성대 부동산학과 교수

부동산가격 상승기에는 일반시장과 경매시장이 같이 움직인다. 반면 조정기나 하락기에는 1~2개월의 시차를 두고 경매시장이 뒤 따라 간다. 일부 시장의 경우 입찰 참여자는 줄어들고 낙찰가는 고가가 유지되는 조정기 초입이므로 공격적인 입찰은 위험하다.

경매시장의 적은 경쟁자가 아니라 응찰자의 마음이다. 물건을 확보하려는 조급증으로 고가 낙찰을 하면 경매의 실익이 없다.

사업초기 단계로서 각종 규제의 대상인 재건축 아파트나 확정되지 않은 개발 소문으로 부동산가격이 뛴 지역의 경우 미리 가격을 정해 그 범위에서만 입찰하고, 현장분위기에 편승하여 흥분하지 말아야 한다.

법원감정가는 법원명령에 따라 공신력있는 감정평가회사에서 산정한 최초 경매가격이지만 가격평가 후 첫 입찰까지 2~3개월 이상 걸리며 평균 2회 이상 유찰되기 때문에 현재시세와 가격차이가 상당히 클 수가 있다.

따라서 중개업소 등을 통해 정확한 물건 시세를 파악하는 것이 중요하다.

경매는 일반매매와 달리 세금, 명도비용, 세입자 합의금 등 예상하지 못한 추가비용이 많이 들어 갈 수 있다는 점도 감안하여야 한다.

낙찰가 말고도 낙찰가의 8% 안팍을 더해 투자금을 잡는 것이 안전하다. 소유권이 완전히 넘어오기 전까지 방심하지 말아야 한다. 들어가 살 목적이라면 명도받을 때까지 최소 4~5개월 정도가 소요되므로 상당한 시일의 여유를 두고 참여해야 낭패 보는 일이 없다.

초보자는 아파트를 노려야 한다. 시세파악, 권리분석이 간단하고 땅보다 환금성이 높기 때문이다. 큰 수익을 내지 못해도 큰 실수를 할 가능성도 낮다. 체납관리비를 꼭 확인하라. 낙찰가율이 80%를 넘지 않아야 일반거래시장에서 구입하는 것 보다 투자가치가 있다. 대단지 위주로 공약하고 한 동 밖에 없는 소규모 단지나 나홀로 아파트는 피하는 것이 좋다.

단독주택은 권리분석이 최우선이다. 다가구주택의 신축건물은 토지와 근저당설정일자가 다를 수 있으니 유의하여야 한다. 권리분석은 권리등기부등본을 기준으로 하고, 대지면적 50%이상이 좋다. 이행강제금이 부과 될 수도 있으므로 불법건축물 여부를 확인하여야 한다.