연립·빌라·다세대주택 경매투자 유의사항

김성일

주성대 부동산학과 교수

연립주택은 도심 요지의 지은 지 20년 이상 된 물건을 노리는 것이 좋다. 그 이유는 재건축이 추진될 가능성이 높기 때문이다. 특히 노후 된 연립주택은 단지 규모가 작아 사업기간이 짧으며 그만큼 투자금 회수가 빠르다. 또 조합원수도 적다 보니 분쟁의 소지도 적다.

고급빌라의 경우 비싸고 거래도 잘 이뤄지지 않는 점을 감안해 단기차익을 노린 투자보다는 실수요 목적으로 입찰하는 게 좋다.

권리관계가 복잡한 단독주택과 달리 집주인이 직접 살고 있거나 세입자가 적어 비교적 안전하게 경매로 취득할 수 있는 장점이 있다. 통상 시세보다 싸게 매입할 수 있어 자금력이 부족한 실속파 내 집 마련 실수요자들이 집중적으로 관심을 가지는 종목이다

다세대 주택 경매물건을 고를 때는 환금성을 우선적으로 고려하는 것이 좋다. 시세보다 작게는 30%에서 많게는 반값 정도로 싸게 낙찰 받는 반면, 공급물량이 많고 수요가 한정돼 나중에 되팔 때 매수자를 찾지 못해 속앓이를 할 가능성이 높다.

전세나 월세 수요가 많은 공단 주변이나 대학가, 역세권, 근린 업무빌딩 밀집지역에 속한 소형 매물을 고르는 게 유리하다. 되도록 지은 지 얼마 안돼 주택내부시설이 실용적이거나주차공간이 충분히 확보돼 젊은 수요자들이 선호하는 주택을 골라야 한다.

몇 해 앞을 내다보고 투자할 경우에는 재개발, 재건축 대상지 주변이나 지역호재가 있는 개발지역 인근 경매물건을 고르는 게 낫다. 아파트 가격의 3분의 1도 안 되는 가격에 낙찰 받은 뒤 차후에 지역개발이 본격적으로 진행되면 자연히 빌라 가격도 큰 폭으로 오른다.

인근 중개업소에 들러 경매 물건과 유사한 일반 매물의 급매가 수준을 확인해 시세 동향을 정확히 파악한 뒤 입찰가격을 정해야 한다. 매매사례가 많지 않기 때문에 최근 거래된 주택의 사례를 기준삼고, 시세보다 최소 20% 이상 낮은 값에 낙찰 받을 수 있는 금액으로 입찰가격을 산정해야 한다.

되도록 소액임차인으로 일정 금액을 배당 받아 나가거나 임차권 순위가 앞서 일부라도 낙찰대금에서 배당 받는 주택을 고르는 게 명도가 쉽고 권리행사가 빠르다. 일정액의 이사비나 위로금을 치를 것을 생각해 세입자의 이사 시기는 넉넉하게 잡는 것이 좋다. 조급하게 이사를 종용하면 거센 명도저항에 부딪힐 수 있다.