토지·상가 경매 투자 시 유의 사항

김성일

주성대 부동산학과 교수

토지는 환금성이 떨어지므로 여윳돈으로 장기투자 전략을 자야 한다. 농지는 제1금융기관에서는 대출이 안되고 제2금융기관을 이용 해야 한다. 농지는 매각 기일로부터 1주일 안에 농지취득자격증명을 내지 않으면 매각이 불허가 되고 보증금이 몰수되기도 한다.

전원주택 등을 지으려면 최소 폭 4미터의 진입도로가 확보된 곳이어야 한다. 임야는 정확한 경계, 면적, 진입도로, 경사도, 수목상태, 분묘를 체크해야 한다. 임야의 수목은 소유권자가 다를 수 있음을 유의 해야 한다.

상가 경매의 핵심은 상권분석이다. 경매에 나온 상가는 싸긴 하나 상권이 좋지 않은 물건이 많다. 장사가 잘 안돼서 나온 것인지 주인이 부채가 과다해서 나온 것인지 반드시 확인해야 한다.

낙찰 후 업종을 다시 배치하거나 건물 리모델링을 통해 상가를 살릴 수 있는지도 따져봐야 한다. 주변 임대료, 유동인구, 개발재료 등의 확인을 간과해서는 안된다. 건물 전체가 물건으로 나온 상가는 상권은 괜찮을 가능성이 있지만 감정가가 높게 평가되었을 수 있다. 서울 및 수도권의 분양 단지 내 상가나 택지개발 지구 내 상가가 상대적으로 안정적이며 대형보다는 소형, 단기 전매차익보다는 안정적 임대 수익을 노리는 게 현명하다.

경매에 있어서 초보자는 아파트로 시작하고, 중급, 고급클래스는 상가, 토지 등에 관심을 많이 가지겠지만 자기가 가장 잘 아는 주변 지역이 토지 밖에 없다면 초보자라도 토지로 시작할 수밖에 없다. 결국 지역분석이 쉽고, 강점이 있는 종목을 선택하라는 말이다.

초보자일수록 실수를 할 가능성이 많으므로 범위나 영역을 좁게 잡아야 한다.

타이밍을 잡는 것이 중요한데, 부동산 시장의 흐름을 잘 타라는 말이다. 남들보다 한 발 앞서 보는 눈을 키우고, 흐름에 역행하면 손해를 볼 수도 있음을 명심해야 한다.