토지사용승낙서

김성일

주성대 부동산학과 교수

토지사용승낙서는 토지의 매매가 아니라 말 그대로 사용을 승낙하는 것이다. 이는 사실상 토지에 대한 소유권 외의 권한을 승낙 받는 자에게 일임하는 것이나 마찬가지다.

승낙을 받은 자는 이 서류를 근거로 지상에 건축물까지 지을 수도 있다.

사용승낙서에 대한 대가는 별도로 정할 수는 없고 당사자 간 협의에 의할 수밖에 없다. 그래서 때로는 시세보다도 훨씬 비싼 가격이 거래되기도 한다.

토지사용승낙서는 다음과 같은 경우에 매도인이 매수인에게 교부해주는 보편적인 경우로 요악할 수 있다.

◇진입도로가 필요한 경우.

◇토지매수계약을 하지 않고 지주와의 토지임대차계약을 체결 후 토지 상 건축물 또는 어떤 행위를 하고자 하는 경우.

◇매매계약과 동시에 인허가를 진행해야 할 필요성이 있을 때, 계약금 혹은 중도금을 지급하고 인허가를 얻은 후에 잔금을 지급한다는 등의 내용으로 계약을 하는 경우 등.

간혹 진입도로가 없거나 폭이 부족한 토지에 대하여 진입도로를 확보하기 위해 인접 토지소유자의 토지사용승낙서를 받아 인허가신청서류에 첨부하는 경우가 있다.

그러나 가능하면 해당 면적만큼을 분할해서 매수하는 편이 대대손손 무난할 것으로 생각된다. 물론 최근에는 인허가처리 업무체계가 워낙 잘 정비되어 있어서 일부 지자체에서처럼 진입로에 해당하는 토지의 분할과 지목변경까지 확실히 마무리하도록 유도하는 경우도 있다.

하지만 그렇지 않을 경우 지적 상 지목이 도로가 접해 있지 않은 건축물이 될 수도 있고, 향후 토지사용승낙을 해준 토지의 소유주가 바뀌거나 건축물의 증축이나 용도 변경 등이 필요할 경우, 해당 지자체에서 또다시 토지사용승낙서를 첨부하라고 요구할 수도 있다. 애초에 이런 곤란한 상황을 겪지 않도록 분할 매수를 하는 것이 좋다.

가끔씩 매수인들이 인허가를 핑계로 토지사용승낙서를 이용하여 잔금을 지급하지 않고 각종 허가를 취득한 후 일방적인 건축 행위를 하기도 한다.

그러나 이로 인해 지상권이나 유치권 등의 법적인 문제가 발생하는 경우가 많다. 토지를 매도하거나 중개하는 입장이라면 상당한 주의를 필요로 하는 것이 바로 토지사용승낙서다.