토지이용계획확인원

김성일 교수

주성대 부동산학과

토지이용계획확인원을 이해하고 관련 법령의 행위 제한을 알 수 있게 된다면 토지입문과정에서 절반은 성공이라고 할 수 있다.

토지이용계획확인원은 일반인들이 도시관리계획으로 결정 고시된 내용이나 다른 법률에 의해 결정 고시된 지역, 지구, 구역 등의 지정 또는 해당 토지의 용도 및 도시계획시설의 결정여부 등에 대한 계획을 확인하고자 할 때, 해당 지자체에서 발급 해 주는 서류다.

토지에 대한 규제 내용에 따라서 토지의 가치가 큰 영향을 받는다.

토지이용계획확인원에는 각종 지역o지구 등에 관한 세부적인 규제내용을 설명해주지 않고 명칭이나 제목 정도만 표기해준다.

물론 새로 바뀐 전산 발급용 신 서식에는 관련 법 조문 내용을 그대로 첨부해주기도 한다. 그러나 법령체계나 규제방식에 대한 기본적인 개념을 알지 못한다면 법령을 읽어도 사실 이해하기가 쉽지가 않다.

전문가들이 이 서류와 관련 지도를 보는 순간 기본적인 토지의 현재 가치를 대충은 가늠할 수 있을 정도로 중요한 서류다.

토지이용계획확인원에는 토지를 도시와 비 도시지역을 통틀어 각종 용도지역별, 용도구역별, 용도지구별, 각종 계획 해당여부 등으로 구별해서 표시를 해준다.

먼저 '행위제한'이라는 용어에 대한 이해가 가장 먼저 필요하다. 행위제한이라고 하는 것이 토지의 가치에 있어서 가장 중요한 내용을 차지한다.

일반적으로 행위제한을 하는 방식을 세 가지로 나눌 수 있다.

첫 번째 법률이나 조례로 하는 일반적인 방식이 있고, 두 번째 개발계획 등이 시행될 경우의 필지 별로 행위제한을 하는 좀 더 발전된 방식, 세 번째 정부 해당부처의 고시에 의한 방식이 있다.

직접 어떠한 행위를 검토하고자 할 때에는 반드시 조례의 내용까지 확인해야 한다.

용도지역과 용도구역, 용도지구 등등 수 없이 많은 지역o지구 등이 있다고 해서 이 모든 것을 다 알려고 한다는 것은 참으로 어리석은 일이다.

해당되는 규제 내용을 제대로 체크할 줄 알면 그 정도만으로도 충분하다.

해당 토지가 농지라면 농지법에서 제한하고 있는 내용을 추가로 알아야 한다.

임야라면 산지관리법에서 제한하고 있는 내용을 추가적으로 알아둬야 한다. 이와 같은 내용을 사전에 숙지하여 토지현장에 임해야 나름대로의 계획을 세울 수가 있게 되는 것이다. 마지막으로 각종 해당 개별 법에서 허용하고 있는 허가내용까지 확인하면 토지의 이론적인 전체 규제 틀을 잡을 수 있다.

이러한 내용들을 진행할 때 소위 개발행위허가, 또는 전용, 각종 점용 등의 용어가 사용된다.