부동산 내재가치 투자 방법

김성일

주성대 부동산학과 교수

저평가된 품목 그리고 저평가된 매물을 고를 수만 있다면 투자는 일차 성공한 것이나 다름없다.

그러면 어떻게 저평가된 물건을 고를까. 상가를 예로 들어 보겠다.

첫번째 지역 전체의 상권변화를 주시한다.

상가는 아파트나 토지와 달리 건물 위주의 가치평가를 하게 되어 개별성이 강하지만, 건물의 조달가격이 아닌 생산가치, 즉 수익성분석을 통해 건물가치를 평가하는 것이므로, 그 지역 전체의 상권변화를 주시해야 한다.

두번째 거래사례 비교만으로는 부족하다.

상가는 인근 지역에서 거래된 사례만 가지고는 올바른 평가를 했다고 볼 수 없다.

왜냐하면 상가의 경우 독자적으로 상권을 형성할 수 없고 주변의 많은 상가들의 보이지 않는 노력 속에서 같이 상승을 하기 때문이다.

세번재 정부의 정책보다 지자체의 도시계획에 주목해야 한다.

정부의 정책보다는 지자체의 도시기본계획과 도시관리계획의 변경을 통한 상권의 증가 가능성, 상가 주변에 대규모 시설 또는 관공서의 이전 등으로 인한 상권의 급격한 변화, 오랜 기간 고객들로부터 편리한 접근성과 저렴한 상권이라는 인식을 받아서 자연스럽게 모여진 상권 등은 계속해서 상권이 커질 가능성이 높다.

네번째 부동산투자는 수익분석으로 선회한다.

외환위기 이후 국내 부동산시장이 재편되면서 선진국 부동산에서처럼 수익형 부동산으로 바뀌고 있다.

이는 우리가 부동산투자를 생필품 같은 아파트나 과열된 분양시장 또는 뉴타운 시장 등보다는 수익성분석을 하는 방향으로 선회해야 한다는 점이다.

다섯번째 안정적 수입이 보장되는 수익형 부동산이다.

좋은 투자품목을 고르는 데 첫 번째는 안정적인 수입이 보장되는 수익형 부동산인 상가일 것이나, 거래규모가 커서 투자금액이 맞지 않을 경우 다가구주택 또는 상가주택 등도 관심을 가져볼 수 있다.

여섯번째 재개발 시장이나 농지다.

건물 주인이 세입자들과 만나는 것을 꺼리는 등 건물 관리에 자신이 없으면, 도시 및 주거환경정비법에 따른 재개발 시장이나 농지 등에 관심을 돌릴 수도 있다.