부동산 경매 '핵심 족집게'로 콕콕!

'꼼꼼히' 보고 '똑똑하게' 사자

◇감정가 맹신은 금물

법원 경매 감정가는 감정하는 회사마다 차이가 있고 감정시점에 따라 감정가가 들쭉날쭉 할 수 있으므로 주의해야 한다. 법원 감정가가 시세보다 더 높을 수 있기 때문이다.
최저매각가를 시세와 비교하지 않고 단순히 감정가보다 떨어졌다는 이유만으로 낙찰 받았다가는 낭패를 보기 쉽다.
반드시 시세를 파악한 후 시세보다 20~30% 싸게 낙찰 받아야 수익성이 있다.

◇권리관계 철저히 분석해야

법원 경매 물건은 일반 매매가격보다 싸지만 주택의 경우 주택임대차보호법상 대항력이 있는 세입자에게는 기존의 임차금액을 물어 줘야 하는 경우가 있다.
여러 번 유찰된 물건일수록 권리관계가 복잡하거나 임차금액을 물어줄 가능성이 높다.
낙찰자가 부담해야 할 부분은 없는지 반드시 확인해야 한다.

◇입주 시기는 넉넉히

법원의 진행절차에 따라 이뤄지지만 이외로 입주지연이 생기는 경우가 있다.
대개 30대의 경매투자자들은 자기 집의 전세금액을 보태 경매에 참여하는데 전세 만료기간을 코앞에 둔 상태에서 낙찰을 받았다가 임차인 등 이해관계인이 항고(이의신청)하는 바람에 오도 가도 못하는 사례가 비일비재하다.
보통 항고판결이 최소 3~6개월, 이사(명도)까지 하는데 2개월 정도가 더 소요되므로 입주 시기를 넉넉히 잡아야 한다.

◇낙찰 후 부대비용 감안해야

경매는 일반 매매에 비해 예상치 못한 비용이 들어가므로 충분히 확인 후 낙찰금액을 정해야 한다.
취득 시 과세는 낙찰가격 기준이므로 일반매매보다 더 많고(취득세, 교육세, 등록세는 각종 세금), 명도(세입자 집 비우기)가 제대로 안되면 명도소송을 해야 하므로 강제집행비용이 들 수 있고, 세입자가 있으면 이사비도 줘야 한다.
입찰에 참여하기전에 이런 비용까지 충분히 감안해야 한다.

◇현장 확인은 필수

지방의 토지나 주택 등 위치 확인이 어려운 물건은 반드시 현지 사정에 밝은 전문가와 함께 현장을 확인해야 한다.
정확한 현장 확인 없이 무턱대고 응찰했다가 후회하는 경우가 많다.
직접 현장을 방문해야 하되, 자신이 없으면 지적도를 발급받아 경계와 소재를 파악해야 한다.

◇구체적인 자금계획을 세워야

경매는 입찰 당일 보증금으로 입찰가의 10%(재경매물건은 20%)를, 매각허가결정 확정 후 약 한 달 내에 잔금을 납입해야 하는데 구체적인 자금계획 없이 응찰했다가 돈을 마련하지 못해 포기하는 사례도 있다.
잔금 납부를 포기하면 입찰보증금액은 되돌려 주지 않고 법원에 몰수되므로 주의해야 한다.

◇세입자 대위변제를 조심해야

경매물건에서 세입자의 대위변제는 매우 위험한 경우다.
대위변제란 후순위 임차인이 1순위 근저당 금액이 적을 경우 그 금액을 갚아버리고 나서 근저당권 등기를 말소하면 자동적으로 대항력이 있는 임차인으로 바뀌어 낙찰자가 그 전세보증금액을 인수해야 한다.
임차인이 채무자 대신 근저당금액을 갚아 대항력을 주장할 가능성은 없는지 따져봐야 한다.

◇변경·연기 잦으면 요주의 물건

변경, 연기가 잦은 경매물건은 채무자가 돈을 갚으려고 노력 중인 경우가 많다.
특히 수익성 부동산인 경우 경매진행 중 채무자가 법원에 경매진행을 늦춰 달라고 하거나 이자를 일부 갚은 후 연기신청을 해놓은 경우 낙찰 직전 돈을 갚으면 취하된다.

/전창해 기자 [e-mail]